买房更难了 首套房贷利率最高上浮20%

2017本地要闻融3602017-10-16 16:00

融360(fangdai123)最新的房贷报告显示,9月份全国首套房平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍,环比8月上升了2.01%,同比去年9月的4.44%,上升了17.66%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中,最低的为上海4.89%,最高为郑州5.60%。

在全国35个城市的533家银行中,9月有137家银行首套房利率上升,占比25.70%;房贷利率下降的有13家银行,占比2.44%;与上月持平的有367家银行,占比68.86%。9月份,共有36家银行分(支)行因额度等原因暂停受理房贷业务,比8月的29家增加了7家。

买房多难了 首套房贷利率最高上浮20%

首套房贷利率最高上浮20%,银行面临额度不足问题

一线城市中,依然只有上海首套房平均利率维持在基准以下,北广深三城市的首套平均利率均已突破5.15%。二线城市房贷利率上浮城市范围进一步扩大,除厦门以外,其他主要城市都上涨到5%以上。从银行方面看,一二线城市银行房贷利率上浮幅度普遍维持在5%-10%之间,个别银行突破20%。从银行规模、性质看,大型银行资金成本较低,首套住房贷款利率上浮幅度也相对较小,普遍为基准利率上浮5%;中小型银行资金成本压力较大,首套住房贷款利率普遍为基准利率上浮10%或以上。

从国内信贷市场角度看,对于部分银行,上半年信贷投放过快,下半年信贷额度相对少些,今年央行将控制房贷占比结构纳入MPA考核,敦促银行优化信贷结构,合理控制房贷占整体业务比例和增速,导致银行信贷投放受到较大约束,也是利率上浮的一个原因之一。

从全球信贷市场角度看,9月21日凌晨2点,美联储宣布从10月份开始启动渐进式被动“缩表”。所谓的“缩表”就是缩减“资产负债表”,被动缩表是指国债、MBS到期之后,美联储不完全“续作”,造成持有债券的被动减少。美联储这一举动对中国影响最明显的就是人民币汇率,未来一段时间人民币对美元的汇率,大趋势应该是稳中有贬,但贬值的空间有限。

对于楼市来说,美联储缩表从一定程度上加大了房价上涨的压力,人们很有可能会为了保值选择买房,使得原本供需不平衡的市场房价失控,控制房贷额度、提高房贷利率,就是为了避免这种情况发上而打的预防针。由此可见,国际信贷环境对房贷利率、额度的影响不容忽视。

定向降准并非货币宽松信号,为实体企业减负才是根本目的

不久前,有传言说央行将实施定向降准,有人认为这是货币政策转向宽松的信号,然而从9月27日的国_务_院常_务_会议提出的要求看,定向降准的根本目的在于优化信贷结构,通过减税、定向降准等手段,鼓励金融机构加大对实体企业的支持,让更多的资金用于实体经济的发展,而不是流向房地产。目前,在银行货币流动性偏紧的情况下,小微企业由于经营情况不稳定,其融资需求不受银行待见,维持经营遇到资金问题,不解决这些难题,实_体很难重振。

另外,9月份先后有多个城市出台新的限制政策,加上去年的政策叠加,金融去杠杆的进程取得了一定进展,但还没有结束,部分企业的债务问题依然严峻,因此楼市稳健中性的货币政策依然会维持下去,利率一时半会降不下来。

供给端增加租赁住房的同时,控制住宅用地量稳定房价

随着北京共有产权新政的发布,我们向建立购租并举的住房体系的方向又迈进了一大步。与此同时,9月28日,国_土_部正式宣布全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,也就是说城郊或者城中村的集体用地都要拿出来统一建造住房,用于出租。早在这之前,严控城市新增建设用地,16个城市土地新申报规模减半的措施也是出自国_土_部之手,其目的在于,在加快建设住房租赁住房的同时,要提高土地的利用率,这看似减少土地供应的做法,实际是为了增加供应。

据不完全统计,目前我国城镇低效用地占到40%以上,农村空闲住宅达到10%—15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里,占全国城市建成区的11%。通过控制新土地的申报量,来盘活已有土地的利用效率。今年以来,已对16个城市进行了“建设用地土地核减”,共计4541.9公顷。以深圳为例,依靠旧改、棚改等手段释放存量土地,缓解库存不足的住房供应问题,从而间接地抑制房价过快上涨。

不过土地和房价的微妙关系历来就很紧密,以目前的条件,住宅用地占比的降低也会对房价产生不利影响。

2012年-2013年住宅用地占比逐年降低,但2015年-2016年住房用地占比降低了4%左右,但房价上涨幅度最大。同样以深圳为例,2016年房价涨幅超过50%,住宅用地供应也创下历史最低,供需矛盾的问题依然严峻。虽然避免土地流向房地产的意图是好的,但在住房租赁体系还没有完善的情况下,在短期内,房价上涨的压力依然存在,特别是人口众多、住房需求旺盛的一二线城市,如果不采取政策控制的话,也许房价还会迎来下一波上涨。

融360说房君认为,在一系列外部因素的刺激下,房价上涨的可能性并没有完全消除,稳健中性的货币政策将持续下去,购房人在买房前要从时间成本、资金成本多方面考虑,房贷放款时间变长已经成为常态,时间从一个月到半年不等,同时临近年底,银行放款额度吃紧,能否成功放款都成为问题,说不定等了几个月后会得到无法放贷的答复,这是最伤人心的结果

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