2019年:中国楼市的死期到了?

阅读(7096)评论(0发表于 2017-05-18 楼市参考

(原标题:2019年:中国楼市的死期到了?)

最近,一种说法在坊间流传:NB哄哄的中国楼市,12道金牌都唤不回的中国楼市,将在2019年崩溃。

杀手是美联储,当然你也可以说是特朗普,或者耶伦。手段是:持续不断的加息,以及缩表。

其中的逻辑是这样的:美联储2015年12月启动的这一轮加息,已经加了三次,每次0.25个百分点。从今年开始,将进入快速加息阶段,并可能在年内启动缩表。

一般认为,美联储至少还要加息8次以上,最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是,提升到3.75%到4%。

然后就是一道简单的算术题:在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候,中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折,也就是4.165%。到了目前,美国联邦基金利率是0.75%到1%,中国不少银行则取消了首套房的房贷打折,转而维持基准利率。

所以,如果美联储把利率提升到3.5%,中国的房贷利率会上涨到7%以上,弄不好会达到7.4%。

中国利率之所以会跟着美元上涨,是因为特朗普绑架了人民币,他通过打贸易战的威胁,让中国稳定汇率。要稳定汇率,必须保持中美之间的利差,否则热钱无利可图,必然千方百计出逃。

若中国央行加息,将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算,假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息,折扣一般不会取消,那么我们可以计算出加息前后的负担变化:

如果按照目前4.9%的基准利率,则500万、30年、利率9折的房贷,等额本息月供是25068元;

如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率,上述房贷的月供将增加到30949元,比加息之前每月增加5881元。

每月增加月供5881元,这对于工薪阶层来说,压力是相当巨大的。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是最近20年中国“5年期及以上贷款利率”(也就是商业房贷)的走势图,可以看出,整体利率是走低的。1999年以来,有过两次加息周期、两次降息周期。

两次加息周期的高点,房贷基准利率分别为7.83%和7.05%。两次降息的低点,分别是5.94%和4.90%。其中,5.94%对应的是金融风暴之后“四万亿”的大放水,2009年当年中国广义货币M2暴增27.7%,房价大涨;4.90%对应的是刚刚过去的房地产大牛市,中心城市房价一年几乎翻倍。

而两次利率高点的时候,房价受到了显著压力,尤其是2011年之后、2014年末之前。

上述历史告诉我们几个重要结论:

第一,利率的确对房价构成重要影响,降息是楼市大利好,加息反之。

第二,每当经济出现问题的时候,中国官方为了保就业就会出台刺激政策,这时候房价就会暴涨。所以,房价上涨往往不是经济繁荣带来的,而是经济萧条带来的。因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”,是搞错了基本逻辑。

第三,长期看,利率是不断走低的。

对于第三点结论,有人可能不理解。我们不妨看看全球主要货币,他们都是这幅的德性。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是美元过去30多年的利率,

利率最高点出现在里根时代,当时美国通胀严重,而通胀严重跟几次石油危机有关。从大趋势上看,美元利率是逐波走低的。所以,希望美元利率重返5%以上,非常困难。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是英镑的利率走势。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是日元的利率走势。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是澳大利亚元的利率走势。

2019年:中国楼市的死期到了?

上图是新加坡元的利率走势。

看出门道了吗?这里面有美元“带路”的因素:因为美元利率不断走低,所以全球主要货币的利率走势也不断走低。

那么问题来了:美元利率为什么会这么走?其实也很简单:因为打仗,因为美国要充当世界警察。

美国大量财富花在“全球维稳”上了,所以就需要不断刺激经济,适度超发货币,最终导致美元利率不断走低。当然,这里面也有政体的原因,各国执政党都要追求短期政绩以换取选票,所以刺激经济成为常态,所以利率走低是大趋势。

换句话说,全球各国的货币都在比着贬值,这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗?恐怕很难。

所以,我们不能简单得出美元持续加息,人民币为了维护汇率稳定,就必须亦步亦趋,最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”,楼市必将崩溃的结论。

第一,全球主要货币,其长期利率都在走低,在图表上是一浪低于一浪,没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。

第二,中国央行不是美联储的影子央行,在美元不断加息过程中,人民币会跟一段时间,如果跟不上,就肯定会放弃。因为中国的经济周期跟美国不同步,美国欣欣向荣,面临通胀压力;而中国CPI目前只有1%多一点。

但美元快速加息,仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响,将导致中国央行的货币紧缩,以及表面上或者暗中的加息。这样,未来两年楼市会在成交量上入冬,热点城市的房价会高位横盘,甚至出现微跌。

由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府,所以一旦遇到经济困难,放松调控是必然的。因此,期望出现“人民币计价”的房价大跌,是很难的。至于“美元计价”的房价下跌,则是完全有可能出现的。

当人民币跟不上美元的步伐的时候,瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间,你觉得政府会选择谁?

扫描下方二维码,关注“大辽创业”微信平台!

2019年:中国楼市的死期到了?

0
标签:房地产

众创空间

百万创业者在这里等你

马上查看

创业论坛

探讨创业话题,为创业者提供信息发布的平台。

马上查看

大辽创业

随时随地获得创业信息

大辽创业
024-31960782
startup@txdaliao.com