第105期

辽宁公积金首付降至20%

4月8日,辽宁省人民政府网站发布了名为《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》的红头文件,要求加大公积金支持力度,住房公积金个人贷款最低首付比例为20%,贷款额度最高上调至80万元,还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。

事实上,早在3月30日央行、住建部、银监会下发的通知中,就要求公积金贷款首付降至两成,二套房最低首付款比例调整为40%,以盘活房地产市场。那么,此次真正落地的房产新政到底会对辽宁购房者产生哪些影响?新旧政策下,首付和利息将有怎样的差别?

新政:公积金额度可覆盖130平住房

在省政府网站发布的红头文件中,要求公积金个人贷款首付比例下调至20%。

前述《通知》指出,为稳定住房消费,支持居民自住和改善性住房需求,促进全省房地产市场平稳健康发展,现将加大住房公积金对居民购房的支持力度。《通知》要求,辽宁住房公积金个人贷款最低首付比例为20%,贷款额度最高上调至80万元,还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。

以沈阳为例,按照7000元-8000元/平方米的房均价计算,80万元的最高贷款额意味着基本可以覆盖到130平方米左右的商品住房,基本可以满足大多数购房者首套自住房的面积需求。

在营业税方面,《通知》要求个人对外销售购买2年以上(含2年,下同)的普通住房,免征营业税;个人对外销售购买2年以上的非普通住房,按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。而这一征税门槛此前为5年。

同时,《通知》要求调整普通商品住房认定标准。容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、单套总价200万元以下的普通商品住房可享受税收优惠政策。

事实上,辽宁此次出台的房地产新政更多地被解读为对国家“330新政”的一种细则性、本地性落实——今年3月30日,央行、住建部、银监会共同发布通知,要求公积金贷款首付降至两成,二套房最低首付款比例调整为不低于40%。同日,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

不过,政策并未立即在辽宁各地市有所反应。9日晚22时20分,记者采访大连市住房公积金管理中心有关负责人得知,大连住房公积金政策暂无变化,政策调整正在进行中,有望尽快公布。而大连本地的万科、绿城、华润等开发商方面也表示,目前其暂无针对新政实施的动作,在等待具体细则。

据了解, 目前在大连,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款,购买一手房的,大连公积金贷款的市内四区、高新区最高贷款额度为45万元。借款人与辅助借款人双方申请贷款的,公积金贷款市内四区的最高贷款额度为70万元;购买二手房的,纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%,建筑面积不超过90平方米且房龄不超过5年的可以放宽到70%。【详细】

门槛:买100万房子首付降低10万

采取新政策20%的首付比例贷款,可以减轻10%的一次性支付压力,但相应利息也需要增加。

此前,沈阳等地的公积金贷款执行的是购买首套90平方米以下住宅首付比例20%,购买90平方米以上住宅首付比例30%的政策。新政实施后,20%的首付比例不对住房面积加以限制,最直接的利好就是减轻了购房者的首付压力。

以一套总价100万元、面积超过90平方米的首套商品住房为例,如果按照此前首付30%来看,需要支付30万元的首付,而若采取新政后首付20%的公积金贷款标准来计算,首付仅需20万元,减少了10万元的一次性付款压力。

但相应地,由于实际贷款额度的增加,还款利息也不可避免地产生递增。以目前执行的五年期以上基准贷款利率4%来计算,同样是总价100万元的住房,按照此前政策需贷款70万元,等额本息还款20年,月供为4241086元,本息合计101.80万元,加上30万首付,置业总支出131.80万元。

而如果按照新政的要求,同样是等额本息还款20年,月供升至4847.84元,本息合计116.35万元,加上20万元首付,置业总支出达到136.35万元——这意味着比新政前首付3成增加支出近5万元。

不过,银行及公积金管理部门对首套房贷款申请的政策放宽和审批时限缩短,还是为不少购房者带来一缕春风。《通知》实行居民申请贷款购买首套房“认贷不认房”政策,即首次贷款或贷款已还清、再次申请购买普通商品住房的,均视为首套房贷款申请,并要求各商业银行和住房公积金管理机构对首套房贷款申请给予支持。【详细】

影响:购房者开发商二手房三方利好

在政策放松以“救市”的同时,购房者和二手房卖家也将从中受益。

“新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放,对于大部分刚需、首套、自住商品住房的购房者来说,10%的首付比例能够制造出不小的差别。”中原地产首席分析师张大伟表示,“利好刚需购房者的同时,市场整体成交量有望在4月快速上升,一二线城市存在房价上涨的可能性。”

房价曲线上涨与买方需求博弈的中间点在哪里?中国指数研究院华中分院研究总监李国政分析,二套房首付降低、房贷利率下调,将刺激部分改善型购房人提前出手,拉动各楼盘的出货速度。但在巨大的库存压力下,各楼盘都不敢贸然涨价。

事实上,记者走访沈阳、大连等地房地产市场发现,新政前后辽宁多地也并未出现楼盘明显涨价的现象,反之,却有不少开发商高调宣布“36个小时不打烊不涨价”、“十个楼盘不涨价”等等,涉及的项目包括沈阳、大连、海城等城市。虽然,也的确有于洪、和平区长白岛、浑南区等数个楼盘宣布4月份涨价,涨幅100元至300元/平方米不等,但开发商均否认涨价与“330新政”有关,而是公司“既有计划”。

不过即便如此,沈阳房地产行业资深人士何祥俊仍认为,此次楼市新政偏重的是对以往偏严政策的松绑,市场回归理性后,促使刚需拉动住房消费的同时,也重点放松改善性需求的限制,有助于稳定市场消费,防止楼市大起大落,长远来说对开发商和市场的良性发展十分有益。

二手房交易的“5改2”政策也成为不少二手房主的受益砝码。大连市房地产经纪人协会会长袁国钰表示,此轮新政落地将会引导更多低税房源入市,改善性需求入市步伐也会大大加快,二手房市场有望更加活跃。【详细】

结语

今年以来,各地公积金政策调整频繁。在落地辽宁之前,扮演房地产市场“提振剂”角色的“330新政”也曾引发济南、广州、福建、深圳、黄山等省市地区的一连串动作。落地辽宁之后,更是很快引发部分房价的上涨,尤其体现在“5改2”二手房上,甚至出现大连二手房报价一夜涨10万、沈阳二手房报价瞬间涨5万的新闻。

上涨消息的传出,让许多购房者担心,原本因降低首付比例而减轻支付压力的喜悦,现在又不得不被递增的房价带来的焦虑所湮没。不过,许多人都忽视的一点是,虽然多方调控政策趋于放松,市场信心有所回升,但是房价会否继续上涨,还要综合供给面、需求面、宏观经济面等多层因素进行分析。目前看,企稳似乎是大概率事件。

就现有的新政宽松度而言,满足基本购房需求、消解房市库存进而“救市”都是可合理期待的结果。然而,如果回归到公积金让“居者有其屋”的大方向上,“救市”就远远不成为最终目的。

从公众的诉求来看,目前的制度虽逐渐完善但还远远不至完美。比如,80万元的贷款上限,基本职能覆盖130平方米以下的首套住房,如果预购买面积更大,实质上受限于贷款额度上限,首付比例仍要超过20%;再比如,公积金和银行的组合模式尚不灵活、便利。如何解决这些问题,或许才是解开公积金如何最大化为民所用的法门。

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网友立场

本期编辑

杨琳

graceyang@txdaliao.com

相关背景

近5年房地产政策梳理

2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布,购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%。

2010年9月29日,“国五条”出台,对不能提供一年以上纳税证明或社保缴费证明的非本地居民暂停放款。购买商品住房贷款首付比例调整到30%及以上。

2011年1月26日,“国八条”出台,原则上对能提供一定年限纳税或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭、已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房。

2011年连续3次加息使房贷利率升至近10年最高水平,2012年3月,工、农、中、建四大行首套房贷利率降到基准线,但首套房首付比例仍然执行30%的标准。

2013年3月1日,国务院颁布新“国五条”,继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

2014年5月12日,央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

2014年8月15日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布,规定将集体土地所有权等纳入不动产登记范围中,被视为是为未来征收“房地产税”打下基础。

2014年9月30日,央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

2014年9月30日,央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,其中最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

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