第144期

辽宁不吃不喝6年能买房?

最近,一篇关于全国30省市购房难度的排名出炉。该排名采用了国际通用的房价收入比的数据,衡量了全国30多个城市的购房难度指数。排名显示,2015年全国房价收入比为7.2,其中辽宁的房价收入比为6.1,相当于辽宁人不吃不喝6年才能买得起一套商品房。

在这次出炉的排名中,虽然与北京14.5的房价收入比还差得远,但6.1似乎也带给辽宁人很大压力。而且,一组数据也佐证了这种压力:据城市房产网统计显示,截至2016年4月,全国城市房价排行榜中,大连赫然名列前30,以9761元/平方米的商品房均价排名第27位。

房价收入比到底是什么指标?

全国30省市房价收入比排行中,辽宁赫然名列21位。

据易居最新报告显示,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,其中北京房价收入比14.5,连续3年位列全国第一,成为全国购房难度最高的城市;内蒙古以4.4比值依旧位居最后一名。在这种较大的前后差距中,辽宁的6.1到底相当于什么概念?

想要解释清楚这个问题,先来看看房价收入比是什么。房价收入比一般是用当地住房价格的中位数(国内一般以房屋面积100平米为标准),除以当地居民可支配收入的中位数得到。

从定义上来看,房价收入比实际上即代表了一个家庭需要用多少年的可支配收入才能购买一套住房,因此,房价收入比是一个简单易用的用来考察房屋的可负担性(affordability)的指标。该指标越高,就意味着家庭就需要积攒更长时间的收入才能买得起住房。

简单地说,可以理解为,一个城市家庭不吃不喝,所有的收入都拿去买这个城市一套100平米的房子,需要多少年。

按照报告的统计,北京、上海、海南、天津等城市的房价收入比超过10,泡沫倾向最为明显;中部地区8个省份房价收入比均在全国30个省(市、自治区)平均水平以下。辽宁就在标准以下,相当于买房压力还不是太大的地区。

据Demographia国际住房可负担性标准:5.1或更高为极度负担不起;4.1-5为高度负担不起;3.1-4为中度负担不起;3或更低为负担得起。国内有一个通用的说法是,合理的房价收入比为3-6倍,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

不过,据考证该说法是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在20世纪90年代,研究中国住房制度改革时提出的,世界银行认为的“比较理想”的比例。【详细】

国外的房价收入比都是多少?

在美国,房价收入比基本在2-3的区间,而加拿大,随着中国富人的涌入,部分地区超过7。

房价收入比,还是要拿出来横向比较才有意义。我们可以看看,国外各地区的房价收入比大概是多少。

据瞭望东方周刊的数据,美国东中部地区,俄亥俄州的扬斯敦住房收入比是1.92;密歇根州的弗林特是2.25;印第安纳州的波利斯2.39;纽约州的罗切斯特2.39;堪萨斯州的威奇托2.39;纽约的水牛城2.4,主要集中在发达的东中部地区。取个平均数,美国一家人,三四年的收入就足以买一座以中国的标准属于豪宅的房产。

加拿大由于滞后效应,如维持超低利率,加上大量富有移民,特别是来自中国的移民,使得这两年房价不降反升,特别是温哥华和多伦多,房价一路飞涨。按照2013年的数据,多伦多平均家庭收入不过7万多加元,而平均房价已突破了55万加元,房价收入比超过7。

据媒体报道,最近,被称为“最牛华裔留学生”的周天宇(Tian Yu Zhou),就花了3110万加元(约合1.57亿元人民币)买了温哥华一幢超级豪宅。

该豪宅有3层,有6个房间和8个浴室,占地1.61英亩,屋内还有图书馆、健身房及游泳池等设施。坐落在温哥华最黄金地段,与海滩一步之遥,坐览史丹利公园(Stanley Park)及北岸(North Shore)等美丽景色。周天宇一次性付清了2120加元,剩余款项向银行按揭贷款,每个月还3.5万加元(约17.7万元人民币)。

至于东京,虽然没有具体的房价收入比,但我们也可以大概感受下房价。据房天下报道,2013年在东京市中心,相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内,买一套新造的公寓单元,建筑面积在100平方米左右,带停车位,不过3千万日元,折合人民币相当于2.25万人民币/平方米。

不过,日本的房子是全装修的,包括卫生间和厨房,还有中央空调和地暖,所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩,浴室带空调,浴缸旁边还免费送液晶电视一个;厨房带全自动洗碗机和烘干机,加15万日元可配一台大冰箱。【详细】

辽宁的房价收入比真的那么吓人?

“房价收入比”这个指标本身还存在一定争议。

实际上,辽宁的买房压力真的有那么大吗?让我们重新来算一下。以沈阳和大连两个辽宁主要城市为例,据城市房产网统计显示,截至2016年4月,沈阳的商品房均价为7082元/平方米,大连的商品房均价为9723元/平方米,因此,在沈阳和大连购买100平方米的房子需要分别支付70.82万元和97.23万元。

据智联招聘最新发布的《2016年春季求职期平均薪酬》显示,2016年春季,沈阳的平均月薪为5580元,大连的平均月薪为6164元。假设一切条件都不变,按这两组数据计算,沈阳的房价收入比约为10.6,大连的房价收入比约为13.1。

但是需要注意的是,这里只算了1个人的工资,如果家里有超过1个收入来源,那么这个比例还会相应地降低不少。

而且,“房价收入比”这个指标本身还存在一定争议。例如有学者质疑,说“由于世界各国情况不同,房价收入比”在中国根本无效,因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念,拥有一套产权属于自己的房子,是人生的头等大事。由于大多数欧洲人没有“拥房情结”,所以百姓住房拥有率远低于北美。

据腾讯财经报道,官方学者刘学良还认为,单纯依靠房价收入比衡量我国家庭的购房压力不科学,因为我国的收入统计还有问题。

首先,房价收入比的分母是当地家庭的可支配收入的中位数,但某一个地方的买房者并不必然是当地居民,有可能是其他地区来的购房者,用当地家庭的可支配收入的中位数则很有可能低估或高估真正买房者的收入。

其次,当前我国居民收入的统计也存在一定问题。我国居民收入中的灰色、隐性收入部分没有被很好的纳入统计,这也造成了我国居民收入的低估,使得分母变小,从而得到的房价收入比偏高。【详细】

结语

“房价收入比”指标,只能从一定程度上体现城市居民的购房压力,但收入、房价和家庭情况都会随着时间的推移而变化,依赖这个固定的指标去预期未来,就没有什么意义了,无异于刻舟求剑。

许多人抱怨自己的工资涨得没有房价快,却不想想怎么能在职场上有质的超越。许多人抱怨没法跟“富二代”拼爹,却不学学人家富一代白手起家的榜样。努力工作的话,用收入增长速度去追房价增长速度,还是有可能让以后买房变得不太吃力的。

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杨琳

graceyang@txdaliao.com

张曦文

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