一文读懂租购同权扩围:房价会降吗?

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7月17日广州市首提租购同权,一石激起千层浪。7月26日,新华社报道称住建部表示将立法明确租购同权。

此后,广州、杭州、成都、郑州等多地提出“购租同权”,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。

“租购同权”将带来哪些真实影响呢?会拉高房租吗?对学区房和房价又有何影响呢?

腾讯财经综合 7月17日广州市首提租购同权,一石激起千层浪。7月26日,新华社报道称住建部表示将立法明确租购同权。此前,九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,12个城市被列为试点城市。

1、租购同权城市扩围

7月17日,广州市政府官网公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。目前租赁房市场正日益受到重视,随着租赁房市场的快速推进,楼市格局也将迎来巨大变化。

近日,住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后,包括不在试点12城内的北京、无锡等地也发文明确承租人子女就近入学的权利。

腾讯财经梳理发现,广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容,各地均着力加强承租人权益保障。多地提出“购租同权”,从落户、入学,向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。

2、租购同权能覆盖哪些权益?

名词解释:“租购同权”

租购同权——7月17日,广州市发布《加快发展住房租赁市场工作方案》。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。其中,“租购同权”作为亮点,引发广泛的关注和讨论。《方案》明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读”。

一文读懂租购同权扩围:房价会降吗?

伴随租房市场的改革浪潮,承租人还能享受到哪些权益呢?对此,南京提出,非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证;本市户籍承租人子女,按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。

沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定,2018年12月底前,持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利,实现购租同权。

成都虽未明确提出“购租同权”,但也提出要让承租人住的更安心,明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题,符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证,居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

北京8月17日也发布北京租房新政征求意见稿,明确租住公租房集体户口可落户,符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育。非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

如此来看,租购同权绝非狭义的概念,而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。

3、租房新政会拉高房租吗?

以北京为例,征求意见稿提出,将通过各种方式增加租赁住房的供给,鼓励机构租赁。另外,符合条件的租房者,其适龄子女可在租房所在区域享受义务教育。这些措施会不会拉高北京的租房价格?

中国房地产协会秘书长顾云昌分析,实际上,现在大城市租售价格比并不合理,租金价格与销售价格相比,对于用房的人来说,租房肯定合算。但对于房屋出租人来说,租金回报率只有1%-2%,在房价日益高企的发展过程中,卖房子回报率要大得多。

所以,许多开发商不愿意建租赁类房屋,只愿意卖房子。在市场经济国家,租房回报率一般在5%-6%,这样比较趋于合理。

此外,人们宁愿买房子也不租房子的另一个原因是,租售不同权,买房子以后孩子可以以房确定学籍所在地,可以办理社会保障等服务,但租赁房屋不可以。这种权益不对等,也造成了租赁价格不合理。

安居客房产研究院首席分析师张波则认为,随着更多更靠谱的租赁房源入市,将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。

4、租购同权是否会让房价下跌?

随着多地明确租赁房屋在学区划分、社会事务办理上也享有与购买的房屋同样的“权益”,还加强了租赁市场供给,这是否会让房价下跌?

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为,新政对于抑制投机、平抑房价,是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题,大家就没必要买房。供求决定价格,房价就很可能平抑,房地产市场可以平稳健康发展。

中国房地产协会秘书长顾云昌认为,规范房屋租赁市场,促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为,规范租赁市场,可以通过政策引导增加租赁房源,推动机构租赁房屋进入市场,实现“人人有所居”,而不是“人人有其屋”。

对于各地纷纷跟进“租购并举”政策是否会对房价产生进一步影响,顾云昌认为,各地政策实施方面有所不同,还不好通过实施方案判断市场走向。不管是房屋销售还是租赁行情,其实都将依据供需关系的变化来变化。从各地出台的政策可以发现,在提出“租购并举”的同时,也强调了租赁房源多渠道增加供给。

5、租购同权会让学区房贬值吗?

一文读懂租购同权扩围:房价会降吗?

财经评论家叶檀认为,学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样,因为通过租房的方式可以进入学区划定的学校,它就有了相应的溢价。教育资源的稀缺没有改变,在这种情况下,学区房的房价不会下跌,租金反而会上升。

打个比方,广州这个城市一个月租房租金假设是3000元,一开始人们肯定不希望买学区房,肯定愿意租,这就会抬高学区房的房租,学区房的租金可能就变成5、6千了。那等到房租高到一定程度,因为它的租金回报率太高了,很多人就会去投资学区房房地产,因为作为一个投资品种,它的投资回报率上升了,这就导致学区房的房价不会下降。

专栏作家连岳认为,供给减少,需求增加。市场只能给到这个答案:你要以更高的租金租到学区房,也要以更高的价格购买学区房。

租购同权方案不能增加学区房的供给,至少不能大量增加。来看需求,昂贵的学区房,原本的购买者往往经济实力比较强。这部分有房者,他们为获得孩子入学权益,将不得不继续购买学区房,也就是说,原来的购房需求仍在。与此同时,还增加了租房需求,原来无法拥有学区房的,入学无门的家庭,有了租学区房的需求,可以预见,房租将大幅提升。房租上涨,又将影响房产持有人的行为。收益增加,使他趋向于继续持有房产。再说了,原来孩子读完书,有些人觉得学区房留着没用,就转手出售了,现在它还有了出租入学权这一新功能,出售意愿降低或消失。这造成学区房的供给减少,进一步抬升价格。

6、租购同权会带来教育平权吗?

北大市场和网络研究中心研究员陈永伟博士:需要配套政策支持

“租购同权”可能会为人们用低价获取优质教育资源提供一个窗口,但这个时间可能很短。随着租金的高企,优质教育资源又会重新回到价高者得。

值得一提的是,相比现有的凭户籍和住房入学,“租购同权”事实上吸引更多人来对教育资源产生的“经济租”进行争夺,这一过程中产生的不必要经济损耗可能会更高。此外,一些最优的教育资源势必会吸引更多的人来争夺,与此相关的周边租赁价格可能会由此暴涨,进而带来更严重的教育资源分配不均,这是我们不得不警惕的。

总而言之,“租购同权”是引导学区房价格回归理性,促进教育资源均等化的一次有益尝试,但是仅这项单一的政策恐怕很难达成目标,甚至可能产生一定意外的副作用。要让这一政策产生其预期的作用,还需一系列配套政策的支持。

中原地产首席分析师张大伟怎么看?

这一政策其实并非新政策,实际在过去的全国房地产市场发展中,租赁是可以就近入学的。租赁的就近入学,并不能保证优质学区入学,从过去政策看,广州的政策其实并无新意,租房也是可以上学的,只是前提是学区有余量的情况下,租户才可以上学,而且是如果学区房,租户上优质学校的可能性并不存在。

经济学家马光远:学区房价格会坚挺

如果租赁政策真正要落地,起码要在这个方面有突破,比如,把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学,租房也应该有入学资格,如果规定租房有入学资格,这是广州的“租售同权”被大家热议的原因。但因为操作上的原因,基本不可能落实,所以学区房的价格仍然是坚挺的。

7、租购同权将推向全国?

住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。通知明确,要形成一批可复制、可推广的试点成果,向全国进行推广。目前,试点城市还未明确提出子女入学的“租购同权”。

链家研究院院长杨现领表示,不过从通知精神看,“租购同权”将是大趋势。

“租购同权”是大势所趋,是落实购租并举的重要环节,也是下一步租赁立法的重要内容之一。广州的示范意义很大,它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

上海中原地产市场分析师卢文曦称:“今年以来,政府有关租赁市场建设的会议开了不少,说明租赁市场重视程度相当高,出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。”(文/腾讯财经综合)

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